Рынок складской недвижимости в России и Москве (2025 год)

Ключевые тенденции:

• Исторический максимум ввода: В 2025 году рынок складской недвижимости продемонстрировал рекордный рост объемов ввода новых площадей. В первом полугодии в России было введено около 2 млн кв. м, что является историческим максимумом и превышает годовые показатели 2017–2020 годов. В Московском регионе годовой ввод может достичь 2,4 млн кв. м.
• Снижение спроса и рост вакансии: После ажиотажного спроса последних лет, особенно со стороны e-commerce, в 2025 году наблюдается замедление активности. Объем сделок сократился. Например, в Московском регионе в первом полугодии 2025 года он составил 993 тыс. кв. м, что почти вдвое меньше, чем в аналогичный период 2024 года. Это привело к росту доли вакантных площадей до 3–3,5% к концу 2025 года, что создает более сбалансированный рынок, благоприятный для арендаторов.
• Смена лидера спроса: Впервые с 2020 года многоканальные ритейлеры (компании, развивающие и онлайн-, и офлайн-торговлю) обогнали e-commerce по объему арендованных площадей, заняв 35% от общего спроса. Это связано с тем, что крупные онлайн-операторы завершили цикл экстенсивного роста и перешли к оптимизации своих логистических сетей.

Рынок 3PL-логистики в России (2025 год)

Ключевые тенденции:

• Рост спроса: Несмотря на общее замедление активности на рынке складов, спрос на услуги 3PL-операторов продолжает расти. В Центральном федеральном округе (включая Москву) в первом полугодии 2025 года он вырос на 15%, а в Московской области — на 30% по сравнению с 2024 годом.
• Технологическая трансформация: Рынок 3PL активно внедряет новые технологии, включая автоматизацию, роботизацию, искусственный интеллект и облачные технологии. Это позволяет операторам повышать эффективность, сокращать время обработки заказов и снижать ошибки. Прогнозируется, что инвестиции в автоматизацию складских процессов в России могут достичь 20 млрд рублей в 2025 году.
• Рост тарифов: Стоимость услуг 3PL-операторов в 2025 году выросла в среднем на 18% из-за удорожания строительства складов, дефицита квалифицированных кадров (особенно водителей) и роста операционных расходов.

Взаимосвязь рынков

Рост 3PL-логистики является одним из ключевых факторов, влияющих на рынок складской недвижимости. Однако в 2025 году наблюдается интересная динамика:

• С одной стороны, 3PL-операторы остаются важными игроками на рынке аренды складов, арендуя крупные площади для предоставления услуг своим клиентам. Рост их доли в общем спросе на склады подтверждает эту тенденцию.
• С другой стороны, замедление активности крупнейших игроков e-commerce, которые ранее арендовали огромные площади по BTS-контрактам (строительство под клиента), привело к общему снижению объема сделок на рынке недвижимости, несмотря на высокий спрос со стороны 3PL.

Таким образом, рынок складской недвижимости в 2025 году движется к стабилизации: рекордный ввод новых площадей и снижение общего спроса создают условия для роста вакансии и более благоприятную среду для арендаторов. В то же время, 3PL-логистика продолжает демонстрировать устойчивый рост, становясь все более технологичной и востребованной, что является одним из главных драйверов развития рынка складов в долгосрочной перспективе.