Тренды и перспективы рынка складской недвижимости России*
Российские компании продолжают оптимизировать стратегии хранения товаров. Наиболее рациональные решения включают строительство собственных складов, аренду помещений, либо передачу логистики на аутсорсинг 3PL‑операторам, предоставляющим комплексные услуги хранения.
Основными драйверами строительства складских объектов остаются маркетплейсы и крупные розничные сети, которые реализуют проекты преимущественно по схеме built-to-suit. Большинство других компаний предпочитают классическую аренду или выбирают комплексные услуги 3PL-операторов.
Динамика арендных ставок
В 2025 году рынок аренды складов характеризуется стабилизацией спроса и ростом предложений. Средневзвешенная ставка аренды в Московском регионе по состоянию на ноябрь сохраняется на уровне 12-14 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Ожидается, что смягчение денежно-кредитной политики приведет к дальнейшему увеличению количества спекулятивных предложений, что может снизить среднюю ставку до 11 тыс. руб. по итогам года.
Краткосрочное планирование становится основным подходом для малого и среднего бизнеса, где затраты на аренду достигают 45% от общего бюджета, а заключение долгосрочных договоров откладывается до стабилизации ключевой ставки ЦБ РФ.
Рост популярности 3PL‑услуг
Увеличение дефицита складского персонала и расходов на оборудование стимулировало спрос на услуги 3PL‑операторов. В первом полугодии 2025 года количество новых клиентов 3PL выросло на 17% год к году. Контракт с 3PL‑оператором может быть заключён на минимальный срок от года, что стало конкурентным преимуществом по сравнению с более длительным сроком аренды у девелоперов.
При снижении арендных ставок заключение долгосрочных контрактов становится менее привлекательным для ряда игроков. Рост вакантных площадей поддерживает гибкость краткосрочного планирования.
Сравнительный анализ моделей хранения
Стоимость классической аренды по новым ставкам (без учёта оборудования и персонала) составляет от 47 руб. за 1 кв. м в сутки. Услуги 3PL‑оператора предполагают оплату за комплекс операций, начиная от 27 руб. за палето-место в сутки, что может быть сопоставимо с классической арендой, но снижает некапитальные расходы на закупку оборудования, найм персонала и внедрение складских IT-систем.
Рынок 3PL‑услуг пока не достиг актуальных арендных ставок — преимущественно из‑за наличия долгосрочных договоров аренды складов на «старых» условиях.
Изменение аудитории складского рынка
К основным потребителям рынка добавились селлеры маркетплейсов. Модель Fulfillment by Seller (FBS), предполагающая самостоятельную обработку заказов, утратила ряд преимуществ для данной категории клиентов. Набирает популярность схема сотрудничества с 3PL‑операторами, позволяющая оптимизировать затраты и инфраструктуру. В настоящее время около 50% клиентов 3PL‑операторов продают продукцию на онлайн‑площадках.
Перспективы сектора
3PL‑операторы управляют как собственными, так и арендованными складскими площадями, поддерживая среднюю ставку на уровне 15–20%. Высокие арендные ставки, равно как и требования к складской инфраструктуре — наличие достаточного числа доков, современных систем безопасности и энергоэффективного оборудования — ограничивают динамику расширения 3PL‑операторов.
В настоящее время доля 3PL‑операторов составляет порядка 15% на рынке складской недвижимости. Ожидается увеличение до 35% в долгосрочной перспективе за счёт роста числа клиентов среди селлеров маркетплейсов и развития электронной коммерции.
*Статья на основе обзора деловой прессы.
